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房地產與降成本

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房地產與降成本

發布日期:2017-07-28 作者: 點擊:

庫存與降成本是當前經濟工作五大任務中的兩大任務。一般認為,去庫存與房地產有關,但很少有人把降成本與房地產聯系起來。實際上,降成本與房地產關系也很大。

房地產價格高低對于企業成本,無論工業還是服務業,無論傳統行業還是高科技行業,都有很大的影響。首先房地產價格直接影響固定資產成本,土地是基本生產要素,廠房和辦公樓是最大的固定資產投入之一,房地產價格對固定資產開支會產生重大影響。很多工商企業不購置房地產而采用租賃方式,這時房地產租金高低對企業成本支出就會產生重要影響。其次從人力資源成本看,員工工資支出是企業一項重要開支,工業建筑業的工資成本高低直接影響企業產品競爭力,而人力成本往往是服務業特別是高科技行業最大的支出,高房價必然要求企業支付更高的人力成本。所以說,房地產價格高低對企業成本發揮著非常重要的影響,降低企業成本如果撇開房地產來談一定是不完整的。

最近一年多來,深圳房地產價格大幅上漲,大大抬高了企業的商務成本。針對這個問題,華為公司創始人任正非近期在接受采訪時表示,高成本最終會摧毀你的競爭力。而且現在有了高鐵、網絡、高速公路,活力分布的時代已經形成了,但不會聚集在高成本的地方。工業現代化最主要的,要有土地來換取工業的成長?,F在土地越來越少、越來越貴,產業成長的可能空間就會越來越小。這些人要有住房,要有生活設施。生活設施太貴了,企業就承載不起;生產成本太高了,工業就發展不起來。

中金公司的研報《變革中的中國系列之十一:再談深圳奇跡》中指出,過高的地價和房價會傷害深圳的競爭力。第一,過高的房價不利于人口流入。第二,過高的地價不利于產業的發展,提高了企業在深圳運營的成本。

無獨有偶,學者型市長黃奇帆在去年重慶國土資源和房屋管理工作會議中明確指出,別以為地價高了賺錢,政府收入高了就是好事,它是個好事,但如果唯利是圖,一根筋把地價推高,長遠就使得房地產價格過高,工商企業房產資源成本過高,使得這個地方工商經濟蕭條,無法良性運作,最后使得這地方的人氣都轉到了泡沫房產,而不務實業,最后毀壞了整個城市發展的方向,后果就很嚴重。

無論是城市與城市之間的競爭,還是國家與國家之間的競爭,最重要的決定因素之一就是企業的綜合經營成本,而房地產對企業綜合成本影響非常大。所以,降成本必須把房地產作為核心要素之一納入進來通盤考慮。

第一,各級政府要樹立綜合成本意識,凡是對企業成本產生實質性影響的因素都要納入到考慮范圍之內,除了制度性交易成本、企業稅費負擔、社會保險費、企業財務成本、電力價格、物流成本等之外,還必須把降成本與房地產密切聯系起來。地方政府應該高度重視房地產價格高低對企業綜合成本的重大影響,想通過拉高地價房價來獲得更多當期財政收入的想法無疑是飲鴆止渴,可謂撿了芝麻丟西瓜,顧了眼前損害了長遠。要充分意識到高房價只會抬升企業綜合經營成本,對城市長遠發展是個危害,會直接削弱城市對年輕人和各種新鮮血液的吸引力,增加居民生活成本,減弱而不是增強城市競爭力。高房價未必是好事,低房價未必不是優勢,只有理性的房價才能更好地促進城市長遠健康發展。

筆者建議把降成本任務的考核與當地房價漲幅結合起來考量,這樣降成本任務更容易落到實處。否則可能出現其他多項成本通過巨大努力好不容易獲得下降,但遠抵不過房地產價格上升抬高企業成本的情況,致使企業實際負擔成本不降反增。

第二,地方政府必須把有效控制好房地產價格作為降成本的主要著力點來抓。我國正處在城市化高速發展時期,降成本對于絕大多數城市來說主要是穩定價格,而不是降低房地產價格。因為降低房地產價格并不一定符合經濟規律,也不符合我國人多地少,M2與GDP之比遠高于其他國家的國情,如果能穩住房地產價格,把房地產價格有效控制在一個合理范圍內(比如不超過居民收入上漲速度)理性上揚或正常波動,可以說就為降成本做出貢獻了。

穩定房地產價格需要從源頭上調控地價。房地產是不動產,控制房地產價格的要義就是控制地價,地價不能過高,地價高,房價一定高,推高房價的間接原因和通脹有關,直接原因和地價有關。前一個時期南京、蘇州、上海、合肥、杭州、武漢等城市的土地市場出現過熱勢頭,地方政府需要從降成本的高度來重視這個問題。

穩定房地產價格,地方政府要確保房地產供應充足,房地產供應政策要著力于形成供略大于求的態勢,并把防止供不應求作為供應政策的重點,努力促使供求大體平衡。如不能平衡,寧可失之于供過于求,不可失之于供不應求。這是因為,供應的相對過剩一般可以通過市場慢慢消化,有較充足的時間來想辦法。但供應短缺很容易造成房價短期內快速上漲。與此同時,房價又存在易漲難跌、快漲慢跌的特點,在供不應求情況下房價往往容易在較短時期內快速上漲乃至飆升,而在供大于求情況下房價從高位回歸到理性位置往往需要很長時間。

總之,在降成本成為經濟全局工作的一個重要任務之時,必須把房地產價格作為一個重點納入降成本的通盤考慮之中,這樣降成本工作就會更好地落實。

(民生銀行地產研究院  馮焱東)


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